外国人も固定資産税はかかる？免除・かからないケースと税率1.4%の仕組み【2026年最新】
日本に土地や建物を所有していれば、外国人でも固定資産税がかかります。
国籍による免除はないため、毎年1月1日時点で不動産を所有していれば、海外に住んでいても標準税率1.4%で課税されます。
ただし課税標準額が土地30万円・家屋20万円未満の場合は、免税点未満となって固定資産税が課税されません。
本記事では、「外国人でも固定資産税はかかるの？」「外国人が不動産を購入したらかかる税金は？」などの疑問を解決すべく、外国人が不動産を購入・維持するのに課される税金などを詳しく説明していきます。
まとめて海外在住の日本人にかかる不動産関連の税金なども解説するので、ぜひ最後までお読みくださいね！
購入時の英語翻訳からライフライン・住宅保険加入支援、税金・請求書支払い代行まで、日本での不動産所有を完全サポート。納税管理人や国内連絡先としても活用できます！
外国人も日本で不動産を購入できる？
結論から言うと、外国人でも日本で不動産を購入できます。
日本国内の不動産の購入の際にビザや国籍の条件もありません。順を踏めば、誰でも不動産を日本で購入することができます。
不動産購入に際するルールや法律の手続きは、日本人も外国人も同じになります。
しかし、不動産を購入するだけでは、居住ビザや投資ビザを取得することはできません。
👉 不動産購入とビザ・永住権のルールの詳しい英語記事はこちら（英語対応におすすめ）：Can I Live In Japan If I Buy A House There? Residency Rules
外国人でも日本で税金を払わないといけない？
原則、外国人でも日本で不動産を購入・維持・売却する際は、日本人と同じように納税する義務があります。
日本の不動産に関連する、外国人が払わなければならない税金は以下に記述しています。基本的には外国人と日本人、どちらも国籍にかかわらず、払わなければならない税金は同じです。
しかし、各税金が課税対象かそうでないかは、日本国内居住者か非居住者かによって大きく変わるので、詳しくは記事後半の 【ケース別：外国人居住者・非居住者の税金の扱い一覧】 をご覧ください。
居住者・非居住者とは？
納税の義務には、外国人であるか日本人であるかということよりも、居住者か非居住者かということが重要になります。
国税庁によると、居住者とは国内に「住所」を有する人、または、現在まで引き続き1年以上「居所」を有する個人を指し、この「居住者」以外の個人を「非居住者」と規定しています。
つまりおおまかには、外国人労働者や外国人雇用者・永住権保有者・長期居住ビザ保有者で日本に住所がある、あるいは1年以上日本に居所がある外国人は居住者だと言えるでしょう。
「住所」は、「個人の生活の本拠」をいい、「生活の本拠」かどうかは「客観的事実によって判定する」ことになります。
不動産購入時に外国人にかかる税金の種類
不動産を購入した際に外国人にもかかる税金は以下の通りです。
不動産取得税
不動産取得税とは不動産を購入した時に対して課される税金です。支払い義務は購入時の一回のみです。
土地（宅地等）：税率は通常4%ですが、特例で課税標準額が2分の1に、税率が3%に軽減されます（2027年3月31日まで）。
住宅建物：税率は通常4%ですが、特例で3%に軽減されます（2027年3月31日まで）。
不動産の所有権移転の登記をしてからおよそ4~6ヶ月後に納税通知書が届きます。
👉不動産取得税についての詳しい英語記事はこちら（英語対応におすすめ）：Real Estate Acquisition Tax in Japan: A Quick & Easy Guide
登録免許税
登録免許税とは、不動産の登記名義を変更する際に課税される税金です。
不動産売買に係る所有権の移転登記：不動産の評価額×2%
所有権保存の登記（新築建物の購入時）：評価額×0.4%
所有権信託の登記：評価額×0.4%
ただし以下の特例もあります。
土地の売買による所有権の移転登記：評価額×1.5%（2029年3月31日まで）
住宅用家屋による所有権の移転登記：評価額×0.3%（2027年3月31日まで）
住宅用家屋による所有権保存の登記：評価額×0.15%（2027年3月31日まで）
なお住宅用家屋とは自分が住むための物件であり、不動産投資用の物件等は対象外です。
参考：不動産市場整備：土地の取得に係る税制の概要（参考） - 国土交通省
印紙税
印紙税とは売買契約書に貼るための印紙代に対して課される税金です。
物件の価格に応じて変動しますが、目安として、1,000万円を超え5,000万円以下なら本則税率2万円、軽減税率1万円程度、1億円を超え5億円以下で本則税率10万円、軽減税率6万円程度になります（軽減税率は2027年3月31日まで）。
消費税
土地には非課税ですが、建物部分には10%課税されることがあります。
個人が自宅などを売る場合は消費税はかかりません。
不動産業者が保有していた建物を他の事業者に売却する際には消費税がかかります。
ハウスメーカーが建築した新築物件を購入する場合は消費税がかかります。
課税事業者による不動産売買には、中古、新築、オフィスなどであっても、消費税の課税対象になります。
不動産所有に外国人にかかる税金の種類
不動産を所有している時に外国人にかかる税金は以下の通りです。
固定資産税
固定資産税は日本国内に居住していない場合でも、不動産を所有している限りは納税しなければなりません。
毎年一月一日時点で不動産を日本国内に所有している人に課税されます。
固定資産税の標準税率は 1.4%で、一般的に年4回に分けて納付します。
固定資産税の計算方法は、「課税標準額×1.4%（標準税率）」。ただし課税標準額は、市町村が決める固定資産税評価額に基づいて決められます。住宅用地の特例などの軽減措置は、課税標準額の段階で反映されます。
固定資産税の計算例：住宅用地150㎡＋家屋（新築減額の期間終了後）
項目 |
評価額 |
課税標準額 |
税額（×1.4%） |
|---|---|---|---|
土地（すべて小規模住宅用地） |
1,800万円 |
300万円（6分の1） |
42,000円 |
家屋 |
900万円 |
900万円 |
126,000円 |
合計 |
ー |
ー |
168,000円/年 |
住宅用地の特例がなければ、土地だけで1,800万円×1.4%=252,000円かかる計算になります。ただし実際の課税標準額は上の計算と異なる場合があるため、毎年届く課税明細書で確認してください。なお都市計画税（上限0.3%）がかかる地域では、その分も加算されます。
一般的には年4回に分けて納付しますが、納付タイミングは自治体によって異なります。1年分をまとめて払うこともできますよ。
👉固定資産税についての詳しい英語記事はこちら（英語対応におすすめ）：Fixed Asset Tax Japan: What Property Owners Should Know & Do
都市計画税
都市計画税は日本国内に所有者が居住していない場合でも、所有する不動産が市街化区域内にあれば納税しなければなりません。
原則として市街化区域内の不動産に対して課税されます。
税率は最大0.3%です。
ただし固定資産税が免税点未満の場合は、都市計画税もかかりません。
👉都市計画税についての詳しい英語記事はこちら（英語対応におすすめ）：City Planning Tax in Japan: What to Know and How to Pay
住民税
住民税は、国籍に関係なく、毎年一月一日時点で日本国内に住所があり、一定額以上の所得がある場合に課税される税金です。住民税には「所得割」と「均等割」の2種類があります。
外国人の場合、日本国内に居住しているか、海外に居住しているかによって住民税の課税対象が異なります。
日本国内に居住している外国人 日本人と同様に、所得の額に応じて所得割・均等割の住民税が課税されます。
海外に居住している外国人（非居住者） 所得割は、日本に住所がある人に対して課税されるため、海外に居住している外国人には原則として課税されません。 ただし、日本国内に居住の目的で利用可能な家屋（例：セカンドハウスなど）を所有している場合には、均等割のみが課税されるかどうか自治体に確認してください。
不動産売却時に外国人にかかる税金の種類
譲渡所得税
不動産売却時に売却で得た利益に対しては所得税が、非居住者・居住者にかかわらず、課せられます。
日本に居住している外国人は、不動産売却後に日本人と同様に確定申告をして所得税を納税する必要があります。
一方で、不動産売却後に日本に住所がない外国人など、居住者以外の個人は非居住者として扱われます。
この場合、所得税および復興特別所得税として、売却代金の10.21%が源泉徴収されて税務署に納付されます。
2027年以降はここに防衛特別所得税が加算されますが、同時に復興特別所得税の税率が下がるため、10.21%の税率は変わりません。
なお源泉徴収税は前払いのため、原則として確定申告で精算が必要です。
居住者が日本で不動産を売却した場合の税率は、その不動産を所有していた年数によって異なります。
参考：No.1932 海外勤務中に不動産を売却した場合｜国税庁
源泉徴収の例外
譲渡対価が1億円以下、かつ個人が自分や親族の居住用として購入する場合は、源泉徴収の対象外となります。通常と異なるので注意しましょう。
所有期間が5年を超えている場合（その年の1月1日時点で）
長期譲渡所得として扱われ、以下の税率が適用されます：
所得税：15%
住民税：5%
復興特別所得税：0.315%
= 合計20.315%
所有期間が5年以下の場合（その年の1月1日時点で）
短期譲渡所得として扱われ、長期よりも高い以下の税率が適用されます：
所得税：30%
住民税：9%
復興特別所得税：0.63%
= 合計39.63%
その他の不動産関連税
相続税・贈与税
日本の不動産を外国人が相続・贈与する際にも相続税・贈与税が課税される場合があります。
相続税については国籍と居住・非居住が大きく関わるので、詳しくは以下の国税庁の公式サイトに掲載されている表を参考にしてください。
引用：No.4138 相続人が外国に居住しているとき｜国税庁
所得税（賃貸収入に対して）
不動産を所有しているだけでは所得税は発生しません。賃貸での所得・収入がある場合、所得税の申告が必要です。外国人であっても国内居住者の場合は日本人と同様の所得税の扱いになります。
非居住者は、所得税は20.42%の源泉徴収が行われます。ただし、個人がその人自身またはその親族の居住用に借りたのであれば、源泉徴収はされません。法人が借主であれば、用途に関係なく源泉徴収されます。
源泉徴収された所得税は、借主が徴収月の翌月10日までに税務署へ納付します。
非居住者は税理士またはその納税管理人の任命が必要です。
外国人でも固定資産税がかからない・安くなるケースはある？
国籍や在留資格を理由として、固定資産税が免除されることはありません。外国人オーナーであっても、日本人と同じ仕組み・同じ税率が適用されます。
その代わり外国人オーナーも、日本人と同じ軽減措置が使えます。海外に住んでいることを理由として、特例の対象から外れることもありません。
固定資産税がかからない「免税点」とは
免税点とは、同じ市町村に所在する不動産の課税標準の合計額が一定額に満たなければ、固定資産税が課されない制度のこと。つまり不動産の課税標準額によっては、固定資産税がかからない場合があります。
区分ごとの免税点は次のとおりです。
土地：30万円未満
家屋：20万円未満（2027年度以降は30万円未満）
たとえば地方の小さな土地、築年数の古い家屋のなかには、免税点未満となる物件もあるでしょう。ただし東京をはじめとする都市部のマンションや、不動産価格が上がっている地域の物件は、ほとんどが免税点を超えるため、固定資産税が課されます。
固定資産税が安くなるケースもある
固定資産税が安くなるケースは、主に2つあります。1つは住宅用地に該当する土地の固定資産税等が減額される「住宅用地特例」です。
区分 |
課税標準額 |
|---|---|
小規模住宅用地（200㎡以下の部分） |
評価額の6分の1 |
一般住宅用地（200㎡を超える部分） |
評価額の3分の1 |
参考：固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置｜国土交通省
もう1つは「新築住宅に係る固定資産税の減額措置」です。適用条件を満たした新築住宅にかかる固定資産税は、3年間（マンション等は5年間）2分の1に減額されます。
適用条件は以下のとおりです。
対象：床面積の2分の1以上が居住用である家屋のうち、最大120㎡分まで
期限：2031年3月31日までに新築された住宅
床面積要件：原則40㎡以上240㎡以下 ※新築時期により異なる
条件を満たせば、外国人オーナーでもこうした特例を利用できます。
納税管理人の選任とは？非居住者は要注意！
納税管理人とは、日本国内に住所を持たない、または、現在まで引き続き1年以上「居所」を有さない個人に代わって、日本で発生する税金の申告や納付手続きを行う代理人のことです。
日本人でも外国人でも、日本国内に住んでいない非居住者の場合は納税管理人が原則必要になります。
納税管理人は非居住者に代わって以下のような役割を果たします。
税務署や自治体からの通知を受領
税金の納付
必要書類の提出対応
納税管理人の届出先は税金の種類で違う
非居住者が納税管理人を選出する際には、次の書類を提出する必要があります。
所得税：「所得税・消費税の納税管理人の届出書」を税務署へ提出
固定資産税：「納税管理人申告書（承認申請書）」を物件所在地の市区町村へ提出
納税管理人の手続きについては、以下の記事で詳しく紹介しています。
関連記事：外国人が固定資産税を支払う際に納税管理人は必要？届出やポイントなど解説
日本国内に連絡先が無い外国人は国内連絡先の登録も必要！
2024年4月1日以降、所有権の登記名義人となる海外居住者は、登記申請時に日本国内の連絡先の有無を登記しなければならないというルールが新しく追加されました。
国内連絡先がない場合でも「無い旨」を申請情報として提供し、その旨の上申書を添付する必要があります。
国内連絡先は所有者が不在の場合の問い合わせ窓口として機能するとされています。
参考：法務省：令和６年４月１日以降にする所有権に関する登記の申請について
👉 海外在住者が不動産を所有する際の「国内連絡先」と「納税管理人」を説明した英語記事はこちら（顧客への英語対応におすすめ）：Property Ownership in Japan for Non-Residents: Tax Representative and Domestic Point of Contact Explained
2026年に始まった不動産取得時の新ルール
2026年に制度が改正され、不動産取得時の新ルールが作られました。
【2026年4月1日～】外為法の報告：非居住者は原則として居住用・投資用など目的を問わず、不動産取得後は20日以内に報告書の提出が必要になった
【2026年10月5日～】国籍の申出：所有権の登記申請時に、日本人・外国人ともに国籍の申出が必要になった（登記簿には公開されない）
これから日本で不動産の購入を考えている外国人オーナーは、こうした手続きについても知っておく必要があります。
不動産の英語対応サポートはMailMate！
MailMateは、日本の不動産を所有する外国人オーナーの課題を解決するサービスです。
日本語で書かれた郵便物の内容がわからない
日本に知り合いがおらず、国内連絡先や納税管理人が選定できない
海外から日本に届く請求書の支払いを行うのが難しい
MailMateは日本に届く郵便物を受け取って内容の英語翻訳を行うほか、納税管理人や国内連絡先として登録することも可能です。
日本に届く請求書の支払い代行もできるので、日本に銀行口座がなくても税金や公共料金、家賃などの支払いがスムーズに進みます。
海外からも申し込めるので、すでに出国していても安心ですよ。
郵便物の英語翻訳から税金や請求書支払い代行まで、日本での不動産所有を完全サポート。国内連絡先や納税管理人としての登録も可能です✨
あわせて読みたい：外国人客獲得したい不動産業者のための完全戦略ガイド
ケース別：外国人居住者・非居住者の税金の扱い一覧
以下が不動産に関する税金の一覧になります。
税金の種類 |
日本国籍 居住者 |
外国籍 居住者 |
日本国籍 非居住者 |
外国籍 非居住者 |
備考・説明 |
|---|---|---|---|---|---|
不動産取得税 |
✔ |
✔ |
✔ |
✔ |
不動産購入時、一度だけ課税（通常評価額の3~4%） |
登録免許税 |
✔ |
✔ |
✔ |
✔ |
名義変更時に課税（評価額×0.4~2%） ※特例あり |
印紙税 |
✔ |
✔ |
✔ |
✔ |
売買契約書に貼付（物件価格に応じて） |
消費税（建物部分） |
✔（不動産業者が売主の場合） |
✔（不動産業者が売主の場合） |
✔（不動産業者が売主の場合）
|
✔（不動産業者が売主の場合）
|
個人間売買では不要、不動産業者などが売主の場合は課税対象（10%） |
固定資産税 |
✔ |
✔ |
✔ |
✔ |
毎年1月1日時点で所有していれば課税（1.4%） |
都市計画税 |
✔（原則として市街化区域内にある場合） |
✔（原則として市街化区域内にある場合） |
✔（原則として市街化区域内にある場合） |
✔（原則として市街化区域内にある場合） |
原則として市街化区域内にある場合のみ（最大0.3%） |
住民税（所得割・均等割） |
✔ |
✔ |
✖（原則課税なし。ただし均等割は自治体に確認 ） |
✖（原則課税なし。ただし均等割は自治体に確認 ）
|
1月1日時点で日本に住所がある場合に課税。非居住者でも居住用家屋を所有していれば均等割は自治体に確認 |
所得税（賃貸収入） |
✔（確定申告） |
✔（確定申告） |
✔（源泉徴収 20.42%）
|
✔（源泉徴収 20.42%） |
賃貸収入に課税、非居住者は「納税管理人」が必要 |
譲渡所得税（売却益） |
✔（確定申告）
|
✔（確定申告）
|
✔（源泉徴収 10.21%）
|
✔（源泉徴収 10.21%）
|
売却時に利益がでた場合に課税（所有5年以下：39.63%、5年超：20.315%） ※非居住者の場合はそれぞれ30.63%、15.315% |
相続税・贈与税 |
✔（条件あり） |
✔（条件あり） |
✔（条件あり） |
✔（条件あり） |
国籍・居住状況により課税対象が変わる |
👉不動産に関する英語記事はこちら（英語対応におすすめ）
固定資産税は日本だけ？海外との違い
固定資産税を導入している国は、日本だけではありません。不動産所有者に毎年税金がかかる国は、アジアにもヨーロッパにもあります。ただし払う人や計算の基準は国によって異なります。
国・地域 |
税の名称 |
主に払う人 |
計算基準 |
日本 |
固定資産税 |
毎年1月1日時点の所有者 |
課税標準額×標準税率1.4% |
シンガポール |
Property Tax |
所有者 |
住宅用不動産には累進税率を適用 |
イギリス |
Council Tax |
住んでいる人（借主を含む） 空き家の場合は所有者 |
住宅ごとに異なる税額を適用 |
外国人オーナーが、日本の仕組みで戸惑いやすいポイントは次の2点です。
1月1日時点の所有者に1年分の税負担がある
賃貸に出している間も所有者に支払い義務がある
なお各国の税制は改正されることがあるため、必要に応じて各税務当局の最新情報を確認してください。
外国人の固定資産税・不動産の税金に関するよくある質問
最後によくある質問を紹介していきます。
外国人が日本で不動産を購入するとどんな税金がかかりますか？
外国人でも、不動産購入時には「不動産取得税」「登録免許税」「印紙税」「（場合によって）消費税」などがかかります。具体的な金額や適用条件は物件の種類や購入方法によって異なります。
不動産を日本国内で所有する場合、外国人でも税金がかかりますか？
はい、外国人でも不動産を所有している限り、毎年「固定資産税」と「都市計画税（当てはまる場合）」が課されます。これは非居住者の外国人にも課されます。
海外在住の場合、日本の税金はどうやって納めればいいですか？
海外在住の場合は、日本国内に「納税管理人」を選任する必要があります。納税管理人は納税や申告、通知の受領などを代理で行います。納税管理人を選任することで、通知の見逃しや、納税トラブルに発展することを避けられます。
外国人も固定資産税を払わなければなりませんか？
はい、日本国内に不動産を所有している限りは、非居住者の外国人であっても固定資産税を納めなければなりません。
外国人が貸し物件として賃貸運用している場合、収入にも税金が課せられますか？
はい、賃貸収入は所得とみなされるので、所得税の申告と納付が必要となります。非居住者の外国人・日本人は納税管理人を通して確定申告を行う必要があります。
外国籍だと固定資産税は免除されますか？
いいえ、免除されません。固定資産税はオーナーの国籍や在留資格に関係なく、毎年1月1日時点で日本の不動産を所有している人にかかります。これは海外に住んでいる場合も同様です。
固定資産税がかからないのはどんな場合ですか？
免税点制度により、同じ市区町村内にある物件の課税標準額の合計が、土地30万円未満・家屋20万円未満（2027年度分以降は30万円未満）の場合は課税されません。
なお1月2日以降に購入した物件については、その年度分は1月1日時点の所有者（売主）に課税されます。
固定資産税は日本だけの税金ですか？
いいえ、不動産を所有しているだけで毎年の保有コストがかかる国は、外国にもあります。
Property Tax（シンガポール）
Council Tax（イギリス） など
国ごとに誰が払うか、何を基準に計算するかという点は異なります。
固定資産税がない国はありますか？
世界には、住宅の保有に毎年の税金がかからない国や地域もあります。たとえば中国本土では、個人が所有する非事業用の建物には原則として房産税がかかりません。
ただし日本の不動産は、オーナーの国籍や母国の制度に関係なく固定資産税がかかります。
海外に住んでいる場合、固定資産税の納税通知書はどこに届きますか？
納税管理人の選定・申告を済ませていれば、納税通知書は納税管理人のもとへ届きます。納税管理人を定めていない場合は、自治体によって対応が異なるため、早めに確認するようにしましょう。
非居住者が不動産を売ったときに源泉徴収された税金は、戻ってきますか？
戻る場合があります。不動産の売買取引時に発生した代金は国内源泉所得として扱われ、買主が代金の10.21%を源泉徴収する仕組みです。源泉徴収税は前払いなので、原則として確定申告で精算し、払い過ぎていた分はこの時に還付されます。
なお買主が自分で、あるいは親族が住むために購入した家等については、代金が1億円以下であれば源泉徴収制度の対象外です。
まとめ
本記事では外国人が不動産を購入・維持・売却するのに課される税金や、海外在住でありながらどうやって税金を払うべきなのかなどを詳しく説明しました。
外国人も日本人同様に、固定資産税を含める様々な税金を納めなければなりません。ただし、各種税金の納税義務があるかどうかは、国籍と居住している場所に大きく左右されます。
非居住者の方は、外国人であっても日本人であっても、納税管理人が必要になる場合が多くあります。
その際はMailMateサービスの利用がおすすめです。MailMateは海外在住者や外国人に嬉しい、手厚い不動産管理サポートを提供しています。
気になった方は、ぜひ気軽にお問い合わせくださいね。
購入時の英語翻訳からライフライン・住宅保険加入支援、税金・請求書支払い代行まで、日本での不動産所有を完全サポート。海外にいながら日本の不動産を安心して管理できます。
こちらもおすすめ：
郵便物を受け取るためだけに帰宅や出社してませんか？
クラウド郵便で世界中どこにいてもあなたに届く紙の郵便物をリアルタイムにオンラインで確認することができます。
